Сопровождение строительных проектов в интересах банков и инвесторов
При кредитовании строительных проектов для снижения банковских рисков требуется проведение технического аудита и последующего мониторинга проекта в ходе его реализации (контроль выполнения СМР объектов капитального строительства).
Особенную актуальность сопровождение строительных проектов для банков приобретает после внесения изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствие с новой редакцией этого закона на уполномоченные банки возложена обязанность по контролю соответствия назначения и размера платежей застройщиков содержанию документов, представленных застройщиками и являющихся основанием для этих платежей.
Инженеры же компании «Лаату» способны проконтролировать соответствие содержания документов, представленных застройщиками, реальному положению дел на строительной площадке.
Оценка стоимости незавершенного строительством объекта
Наиболее часто стоимость незавершенного строительства приходится оценивать при покупке или продаже незаконченного строительством объекта, а также при возникновении споров между участниками строительства.
Оценка объекта незавершенного строительством начинается с определения состава объекта, выяснения его правового статуса и установления правообладателей.
Также необходимо выяснить фактическую причину остановки строительства. В случае если инвестор столкнулся с финансовыми трудностями объект может находиться под действием обременений. Ошибки на этапе изысканий, проектирования или строительства могут значительно усложнить достройку объекта и соответственно отразиться на его стоимости. Вновь открывшиеся обстоятельства правового характера или изменения в законодательстве также могут затруднить работу на недостроенном объекте или даже сделать ее невозможной.
В силу перечисленного анализ причин и обстоятельств остановки строительства помогает учесть возможные риски реализации незаконченного проекта в оценке стоимости.
Далее следует определить технические параметры объекта:
- физические параметры (длину, ширину, высоту, площадь) объекта и его конструктивных элементов;
- степень завершенности каждого конструктивного элемента (фундамента, стен, перекрытий, инженерных систем, оборудования);
- износ и возможность использования элементов объекта при возобновлении строительства.
Огромный опыт осуществления строительного контроля, накопленный специалистами нашей компании, позволяет определить технические параметры недостроенного объекта с высокой точностью.
После правового и технического анализа определяют вариант наилучшего будущего использования объекта незавершенного строительства. Обычно рассматриваются три основных варианта:
- завершение строительства согласно первоначальному проекту;
- изменение профиля или технико-экономических показателей объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте;
- демонтаж объекта с последующим строительством нового объекта или использованием земельного участка по другому назначению.
В случае выбора последнего варианта ценность для нового инвестора будет иметь только земельный участок, а стоимость демонтажа недостроенного объекта будет уменьшать стоимость участка.
После выбора варианта дальнейшего использования объекта необходимо выбрать подход для оценки незавершенного объекта. В мировой практике существует три основных подхода к оценке недвижимости:
- сравнительный подход;
- затратный подход;
- доходный подход.
К сожалению, сравнительный поход сложно применить к оценке недостроенного объекта, так как предложений о продаже таких объектов недвижимости очень мало, а объекты сильно отличаются друг от друга.
Затратный подход обычно выбирают, если качестве дальнейшего использования предполагается продолжение строительства по первоначальному проекту или с небольшими изменениями.
Если дальнейшее использование предполагает изменение профиля или снос объекта трудно выбрать подход, удовлетворяющий заинтересованные стороны (продавца и покупателя). Продавец всегда желает компенсировать свои затраты, а покупатель, вследствие невозможности использовать построенный конструктив, будет ориентироваться на будущие затраты по демонтажу или изменению конструкций и будущие доходы от реализации проекта. В этом случае применяют как затратный, так и доходный подход, чтобы учесть интересы обеих сторон, но предпочтение отдается доходному подходу, так как он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и доходы от его будущего использования.
